Kira artış oranı bakımından yasa düzenlemesi 8 Haziran 2022 tarihinde kabul edilmiş olup 11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazete ile yayımlanmıştır. Kira artışı ancak kiralayan lehine, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla yapılabilir. Taraflar arasında bir anlaşma bulunan hallerde bu anlaşma, bulunmayan hallerde ise TÜFE oranı %25’i geçmemek kaydıyla yapılır. Taraflar arasında sabit oranı geçecek surette yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden hükümsüz olmaktadır. Kira artış oranı 2023 yılında temmuz ayına kadar bu yasal şartla belirlenmektedir. Yasal kira artış oranından daha yüksek bir arttırım kiracı tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Diyelim ki kiraya veren fazla miktarda kira oranı belirledi ve kiracı da ödemek istemiyor, mahkemeye gidecek. Bu durumda tarafların kira artışı hususunda anlaşma sağlayamaması halinde mahkemeye başvurarak “kira bedelinin tespiti davası” açması gerekmektedir. Kira tespit davası sonucunda hâkim yeni bir kira bedeli belirler. Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir.
Türk Borçlar Kanunu m. 344’e göre: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklinde kiracılarla ilgili bir düzenleme olduğunu görüyoruz. Bu ve bunun gibi kiracıların kiraya veren karşısında Türk Borçlar Kanunundan kaynaklı birçok yasal hakkı bulunmaktadır.
Özetle kiraya veren, kiracıyı kiralanan yerden her canı istediğinde çıkaramayacağı gibi yıllık ortalama TÜFE oranı üzerinde de fahiş kira artışı yapamaz. Bir yıllık kira sözleşmesi bitince de kiracıyı evden ve ya işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Ev sahibi kiracıyı ancak 10 yıllık sürenin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini ihtar etmelidir. Eğer kiraya veren kiracıdan, sözleşmede ve TÜFE değerlerine göre belirlenen kira bedelinden fazla kira bedeli talep ediyorsa kiracı bu bedeli ödemek zorunda değildir.